Vielen ist bekannt, dass der Bürgermeister auch Baubehörde erster Instanz ist. Und viele glauben, dass er bewilligen kann, was er möchte oder auch nicht. Doch das stimmt nicht einmal ansatzweise.
Damit man etwas bauen kann, ist es wichtig, dass das Grundstück, auf dem man etwas bauen möchte, auch Bauland ist.
- Es gibt vier Arten von Bauland: Bauland Wohngebiet (BW), Bauland Kerngebiet (BK), Bauland Agrargebiet (BA) und Bauland Betriebsgebiet (BB). In den ersten drei Arten dürfen auch Wohngebäude errichtet werden. In BB dürfen keine Wohnungen oder Wohngebäude, auch keine Betriebswohnungen, bewilligt oder errichtet werden.
- Für alle zu bewilligenden Gebäude/Bauten gilt die Bauordnung des Landes Niederösterreich als Grundlage. Und diese Grundlage ist keine Empfehlung, sondern ein Landesgesetz, das eingehalten werden muss. Darin sind die Abstände zum Nachbargrundstück, die Gebäudehöhen usw. klar geregelt. Die Mindeststandards sind dort angegeben.
Der Gemeinderat kann aber auch einen sogenannten Bebauungsplan über ein Siedlungsgebiet oder einen Ortsteil oder über das gesamte Gemeindegebiet erlassen. Ein solcher Bebauungsplan lässt oft mehr zu, als in einem Siedlungsgebiet bereits erlaubt ist oder regelt bei neuen Siedlungs- oder Betriebsgebieten die Gestaltung dieses Gebietes.
Wird ein Bauprojekt eingereicht, muss ein unabhängiger Sachverständiger das Projekt prüfen. Dieser Sachverständige kommt in unserer Gemeinde in der Regel einmal im Monat auf das Gemeindeamt und beurteilt die eingereichten Projekte. Der Bürgermeister ist Verhandlungsleiter und muss gemeinsam mit dem Bauamtsleiter und dem Sachverständigen jedes Bauprojekt auf Herz und Nieren prüfen.
Wenn sich dabei Punkte als nicht umsetzbar herausstellen, muss dem Bauwerber ein Verbesserungsauftrag erteilt werden oder das Projekt wird abgewiesen. Dazu müssen jeweils Bescheide erstellt werden, gegen die entweder der Bauwerber oder Anrainer, die das Projekt beeinsprucht haben, berufen können.
Ist dies der Fall, geht die Entscheidung über diesen Einspruch auf die nächste Instanz (zweite Instanz) den Gemeindevorstand über. Bevor der Gemeindevorstand entscheidet, wird der Einspruch nochmals von einem unabhängigen Sachverständigen überprüft und meist auch ein Rechtsanwalt eingeschaltet, um rechtliche Klarheit zu erlangen. Wird der Bescheid oder die Ablehnung vom Gemeindevorstand bestätigt, kann gegen diese Entscheidung noch beim Landesverwaltungsgericht Einspruch eingelegt werden.
Erst wenn hier eine Entscheidung gefallen ist, gilt das Bauprojekt entweder als genehmigt oder es muss neu verhandelt werden.
Ein Bürgermeister kann somit nicht sagen, dass Projekt gefällt mir, das wird genehmigt oder ein anderes gefällt mir nicht deshalb darf nicht gebaut werden. Denn wenn er es ablehnt und die nächste oder übernächste Instanz gibt dem Bauwerber recht, steht fest, dass der Bürgermeister rechtswidrig gehandelt hat und dann dafür bestraft wird. Und diese Strafe muss er privat bezahlen und ist nicht durch das Amt oder eine Versicherung dagegen geschützt.
Bgm. Thomas Sabbata-Valteiner ist in den letzten 20 Jahren noch nie verurteilt worden.
Flächenwidmungen in unserer Gemeinde
Die meisten Bauland- oder Baulandaufschließungszonenwidmungen bestehen seit 25, 35 oder sogar 50 Jahren. Es wurde in der Vergangenheit immer sehr viel Bauland gewidmet, aber nie verbaut. Erst in den letzten 20 Jahren, da wir schon zum „Speckgürtel“ von Wien gehören, wurde auch unsere Gemeinde immer attraktiver und die Grundeigentümer:innen haben ihre Grundstücke parzelliert und verkauft. Wenn einmal etwas gewidmet ist und keine Auflagen dazu beschlossen wurden (wurde früher leider verabsäumt), kann eine Gemeinde nicht hergehen und diese Grundstücke ohne Entschädigungsansprüche zurück widmen. Es wäre zwar immer wieder sinnvoll, ist gesetzlich praktisch unmöglich. Sie sehen also, auch wenn der Bürgermeister Baubehörde erster Instanz ist, kann er nicht alleine entscheiden, was gebaut werden darf oder nicht, dafür gibt es Landesgesetze und das ist auch gut so und gerecht!
